За 9 месяцев этого года в судах Кемерова и Новокузнецка было рассмотрено 90 гражданских дел по признанию недействительными контрактов купли-продажи квартир. Цифра, на первый взгляд, не убийственная, в случае если принять к сведению, что исключительно в областном центре за отмеченный период заменили владельцев 8907 жилых помещений, а в “южной городу Москве” - 9749. Если взглянуть под другим углом, за любым расторжением сделки стоит чья-то катастрофа, подчас так острая, что человеку чуть хватает сил пережить ее.
Родственница моей привычной, к примеру, в следствии судебных слушаний оказалась и в отсутствии жилплощади, и в отсутствии наличных средств, на основе чего и угодила в “психушку”. Читатели и сами скорее всего понимают массу ситуаций про то, как в аналогичных обстановках появились клиенты, чьи права были оспорены непредвиденно объявившимися несовершеннолетними ребятами продавцов, их возвратившимися из мест лишения свободы или же демобилизованными из армии, или же легко психически пациентами родственниками. А возможно ли грубо говоря застраховать себя от аналогичных проколов?
Возможно ли стопроцентно доверять тем, кто именует себя риэлторами и ведет сделки с нашей недвижимостью? Экскурс в ситуацию. В эпоху социализма в Кемерове существовало одно-единственное бюро по обмену жилой площади. С началом приватизации квартир различного семейства посредники стали бывать замеченным как грибы в последствии ливня. В гораздо лучшем случае данное были легко инициативные люди, в нехорошем - отпетые жулики.
Ответственности за собственную деятельность они почти что не несли, и часто бывало стоит отметить что одну жилплощадь реализовывали нескольким клиентам сходу. В середине 90-х годов государство постаралось навести порядок в данной сфере. Право собственности господ на какой-нибудь объект недвижимости непременно стало регистрировать намерено созданное учреждение юстиции. В случае если гражданин терял данное право, второй раз реализовать это же жилище ему просто не разрешали (в случае если исключительно клиенты не торопились расстаться с наличными средствами еще до оформления документов). Было введено и лицензирование риэлторской работы.
Оно, например, подразумевало, что не смотря на то, что бы часть работников компании обязана быть намерено обучена операциям с недвижимостью. В Кузбассе стали раскрываться кратковременные курсы подготовки риэлторов, но народ ко мне валом не повалил, главная масса арбитров в работе с посетителями продолжала руководствоваться принципом “А куда они денутся?” В начале февраля 2002 года необходимое лицензирование риэлторской работы было отложено. Тяжело осознать, нежели оперировали “верхи”, принимая это решение.
Быть может, представлениями о том, что каждый рынок обязан развиваться по законам саморегуляции. Но несложные уроженцы от данного не достаточно что победили. На миг отмены лицензирования в Кузбассе было зарегистрировано в пределах двухсот риэлторских организаций. Сейчас, по оценкам экспертов, столько их в областном центре. Еще 50-60 компаний срабатывают в Новокузнецке. Прибавьте ко мне тех, что расплодились по небольшим мегаполисам и весям, и будет понятно, какая данное превосходная кормушка - купля-продажа наших с вами квартир.
Дабы пристроиться к ней, ни разрешения, ни особого образования не надо. Игра в отсутствии правил. Не будем утверждать, что все кузбасские риэлторы нерадивы. Будь данное стоит отметить в судах оспаривалось бы не полпроцента осуждённых ими сделок (как данное выходит по Кемерову и Новокузнецку), а во много раз больше. Если взглянуть под другим углом, и полпроцента - также много. В случае если перевести судебную статистику на язык понятно-бытовой, окажется, что контракты купли-продажи квартир суды Кемерова и Новокузнецка расторгают почти что в неделю.
Увидим, речь идет исключительно о гражданских делах, где нет определенного аферы и налицо только нарушение прав иных владельцев. Не смотря на то, что при обычной службе риэлторов этих нарушений не обязано быть грубо говоря: уважающий себя специалист с самого начала должен собрать полную ситуацию объекта недвижимости, от предыдущей сделки до той, кою готовит он, и в случае если у жилплощади неясное прошлое, как говорится не ввязываться в махинацию. На практике так случается не практически постоянно.
Данным энергично используют различного семейства проходимцы: поначалу задумывают реализацию, а после этого, как скоро наличные средства взяты, поворачивают маховик “взад”. Добиться поворота несложно, нужно только доказать суду, что в цепочке сделок с имуществом когда-либо был совершить правонарушение - к примеру, из жилплощади выписали ребенка, и де-юре он оказался на свежем воздухе. И не смотря на то, что клиент знать не мог знать о его существовании, суд общей юрисдикции выносит решение в пользу потерпевшей стороны (при таком варианте - несовершеннолетнего) и расторгает позицию.
В результате продавец возвращается в собственную жилплощадь, а клиент взамен наличных средств, кои уже истрачены, приобретает решение суда о пожизненном взыскании с прежнего партнера энной суммы. Посредник же, “срубивший” на плохой жилплощади достойные комиссионные, оказывается словно ни при нежели. Учитывая бессчётные претензии господ на эту несправедливость, Конституционный Суд в начале апреля 2003 года постарался исправить обстановку и принял особое распоряжение, защищающее честных клиентов.
Смысл его в том, что права лиц, считающих себя собственниками имущества, не обязаны обеспечиваться за счет тех, кому они данное имущество реализовали, заведомо нарушая закон. Истина, за прошлые полгода в судебной практике Кузбасса (да и Российской Федерации в общем) данное превосходное распоряжение никогда так и вовсе не было использовано. И сказать о настоящей обороне клиентов квартир и о увеличении ответственности риэлторских компаний временно рано. Куда крестьянину податься? Что творят честные риэлторы в условиях безумного рынка? Устремляются заявить о собственной добросовестности прилюдно, создавая опытные объединения.
На данный момент в Кузбассе таковых три: “Лига риэлторов Кузбасса” в Новокузнецке, “Ассоциация риэлторов Кузбасса” и “Кузбасская гильдия риэлторов” в Кемерове. У них довольно много неспециализированного: вырабатывают общие правила игры для собственных участников, увеличивают правовую грамотность населения через СМИ, предлагают посетителям добавочные условия, увеличивающие безопасность сделок, и т.п.
Причем даже притязании к хотящим пополнить их последовательности предъявляют подобные: начинающие обязаны иметь стаж службы на рынке, порядочную репутацию и явные размеры услуг. Вы зададитесь вопросом, отчего тогда уже данные текстуры не сольются в некую? Я также задала вопрос. Первопричины их управление именовало различные, во-первых - географическую разобщенность и неодинаковые расклады к службе с посетителями. К минусам данных объединений необходимо отнести их малочисленность: любое не содержит и двух десятков участников. Но но само их выход в свет можно считать безусловным плюсом: данное так как и имеется саморегуляция рынка.
Не надо, но, чохом записывать в нерадивые риэлторы всех тех, кто сохранился вне рамок объединений. Какие-либо компании-одиночки усердствуют не отставать от собственных ассоциированных сотрудников и и еще предлагают посетителям добавочные гарантии защищенности. К примеру, страхуют опытную ответственность в страховых фирмах, действующих на рынке Кузбасса: в случае если реализованный объект внезапно окажется “спорным”, компания покроет расходования своих средств клиента из собственных средств.
Истина, узнать, был ли таковой прецедент у нас в сфере, мне самим не получилось, не смотря на то, что страхование риэлторской ответственности уже перестает быть одиночным. Имеет возможность, все оказывается задумывают его исключительно совсем приличные агентства, кои и в отсутствии того проводят сделки на пять с плюсом? Если взглянуть под другим углом, подобная гарантия грубо говоря не совсем верна. В том числе и на Западе из 100 снова разработанных компаний добрая половина прекращают свое существование всего лишь через… Год. В Российской Федерации, где условия для бизнеса гораздо меньше подходящие, данное соотношение обязано быть еще круче.
А срок исковой давности по оспариванию сделки купли-продажи недвижимости - данное неприятная неожиданность. Официально он оформляет 3 года, но исчисляется с цого мига, как скоро прежний хозяин выяснил, что его право было нарушено. Что, со своей стороны, имеет возможность случиться и через 5 лет, и через 20. К тому времени от риэлтерской компании и отпечатка не останется… Наиболее привлекательным в данном толке видится другое страхование - титула хозяина.
Как скоро не риэлтер, сам же клиент конкретно на свои данные приобретает страховой полис, защищающий его от требований так называемых третьих лиц. Истина, срок воздействия полиса также урезан, но страховщики, чтобы не попасть впросак и вовсе не разориться (так как если что им понадобиться выплачивать много тыс., а может быть миллионы руб.) настоятельно просят с посетителей совсем подробное юридическое заключение по совершаемым сделкам. Что само собой помогает необычной залогом от прокола. В Кузбассе страхование титулов только что начинает приживаться. Предлагают его как правило федеральные страховые компании.
Из районных фирм лицензию на этот вид работы не так давно взяла “Коместра”. В различных компания ставки страховых вкладов колеблются в зависимости от того, новый данное объект или же приобретённый на вторичном рынке, страхуют уроженцы одну позицию или же сходу пару, на 1 год заключают контракт или же на 5 лет. Диапазон шатаний оформляет от 0,2 проц. От стоимости квартир до 2,5. Гражданин, приобретший жилплощадь, имеет возможность застраховать свое самообладание и в приватном порядке.
Как заявили мне в кемеровском отделении фирмы “Ингосстрах”, интересуются этой услугой почти все. Реально же за прошедшие два года заключено всего пару контрактов: люди любят псевдозащиту, требуя с продавцов и арбитров различные расписки. Даются эти “документы” безвозмездно - и столько же стоят, как скоро дело доходит до суда. Лохотрон в действии. Кузбасский жилищный рынок еще только что начинает приближаться к цивилизации. Основная масса субъектов данного рынка на посетителя наблюдают как на лоха, которого грешно не обобрать. Заберите хоть упражнение найма квартир.
Кто сталкивался с данным, понимает: практически никакого контролирования за предлагаемыми в наем квартирами риэлетры не приводят. Легко берут с посетителей наличные средства за данные, кою сплошь и вблизи черпают из “даровых” печатные изданий. Их абсолютно не тревожит, что предложенная вам квартира может оказаться в далеком прошлом занимающейся, а то и вовсе “раздумавшей” сдаваться. Общего прайса на риэлтерские услуги не существует. За то, что компания берется реализовать вашу недвижимость, с вас имеют все шансы попросить и 2 процента ее стоимости, и 5 процентов, и легко “отфонарные” 10-20 тыс. Руб..
В норме опыта я наобум обзвонила полтора десятка кемеровских агентств и установила одинаковый вопрос: “Во что ограничится их помощь в довершение всего сделки, в случае если продавца (или же клиента) я отыщу одна?” Суммы именовались различные, от 2,5 до 6 тыс. Руб., при всем при этом все, с кем я говорила, акцентировали внимание, что данные наличные средства они берут за процесс оформления документов, избавляя меня от стояния в сумасшедших очередях. А фактически оформление мне понадобиться оплачивать в добавок, по квитанциям, а данное от тыс. Руб. И повыше.
Мой знакомый, пару месяцев назад рискнувший пройти целый путь самостоятельно, услышав про таковой расклад, исключительно посмеялся. Справку про то, какие документы нужно будет подготовить для любой четкой сделки, возможно взять в справочном учреждения юстиции - как и уже заявляют, просто. Молодой женщины из располагающегося рядом окна за червонец окажут вам помощь написать заявление. И контракт купли-продажи возможно оформить в том же здании. За данное юрисконсульты заберут с вас от 300 до 400 руб..
Относительно “сумасшедших очередей”, их сейчас нет ни в бюро тех. Описи, где надо взять неспециализированные сведения о жилплощади и поэтажный замысел, ни в самом учреждении юстиции. В юстиции, к слову, стоят все, не кроме тех, кто пришел со собственным риэлтором. Так как ни один специалист данного учреждения не кинет уже начатое оформление документов чтобы переключиться на компанию. Так как эти “переключения” чреваты путаницей и солидными погрешностями. В общем, за все обо всем мой знакомый совместно с продавцом выложили немного наиболее полутора тыс. Руб.. На двоих.
Как принято говорить, почувствуйте разность. В случае если же вы боитесь, что в отсутствии поддержки арбитров жилищную проблему вам не решить, юрисконсульты выделяют последующие рекомендации. Первый и основной - начинать не с объявлений в печатных изданиях, а с выбора компании. Кузбасские мегаполиса, в том числе и самые большие, данное так не города.
Скорее всего, у любого среди нас сыщутся привычные, кои уже осуществляли некие сделки с недвижимостью - отчего бы не спросить, с каким агентством они столкнулись и какое количество нервов при всем при этом израсходовали? Не причиняет неудобства задуматься и про то, что за компанию предпочли самим вы. В случае если риэлтер говорит с хозяйственного телефонного аппарата, а контракт предлагает подписать на коленке в подъезде, данное, как минимум, несерьезно. Непременно полюбопытствуйте, какое количество лет компания трудится на рынке, позадавайте вопросы (о отношениях с компанией, о правах и обязанностях сторон, о гарантиях надежности сделки и т.д.) и легко послушайте, как человек отвечает.
В случае если взамен прямого “да” или же “нет” ходит вокруг да около, от продолжения взаимоотношений с ним разумнее категорически отказаться. Крайне важно выяснить, выделяют ли посетителю возможность ознакомиться с словом договора задолго до подписания, и взглянуть, как там отражены права и прямые обязанности сторон. Так как доводятся договора из 5 строк, где о правах и обязанностях как говорится нет ни слова. В большинстве случаев, данное немногословие после этого с лихвой “компенсируется” на судебном процессе. В общем, рынок обучает ответственности. Учитесь, пока ваши наличные средства еще при вас!
Валентина АКИМОВА.
Происшествия | admin Апрель 29, 2008 | 
Отзывов (0) 